昨日、公益社団法人東京都宅地建物取引業協会主催の「賃貸管理と
定期借家契約」のセミナーに参加してきました。
講師は一般財団法人日本不動産コミュニティ－理事の大友先生です。
ちなみに、大友先生は東京大家塾の塾長でもあります。
定期借家契約は普通借家契約に比べてかなり有利な点が多い。
①更新制度がない
これにより不良入居者を契約終了後、退去させることができる。
②正当事由制度がない
普通借家の場合は解約に正当事由が必要。
③期間満了で契約終了
転勤が終わるまでや外国にいる息子が帰ってくるまでの
短期間の定期借家契約が可能。また、再契約も可能。
ただし、次の点に注意が必要！
①定期借家契約であることの事前説明が必要
②書面による契約であること
③契約終了前１年から６か月前までに定期借家契約終了の
通知を行わなければならない。（再契約する場合も必要）
④法定中途解約
転勤・療養・親族の介護等の事情がある場合は、借家人から
の１ヵ月前予告により中途解約することができる。
（これは、強行法規なので特約で排除することができない。）
⑤既存の普通借家を合意により解約し、新たに定期借家契約を
設定することはできる。なお、平成１２年３月１日より以前に
締結された普通借家契約を定期借家契約に切り替えることは
できない。
以上のように、大家さんにとって契約期間が決められるという
メリットは大きい。
例えば、建て替え工事ぎりぎりまで賃貸できるため、収益が
計算でき、なおかつ、退去に伴う退去費用の心配がいらない。
それに、不良入居者を契約終了後、退去させ、優良入居者
のみと再契約することが可能。
今後、賃貸借契約は定期借家契約に順次移行していくと
考えられます。
