賃貸住宅の入居者と契約する建物賃貸契約には、普通借家契約と定期借家契約とがあります。
この普通借家契約と定期借家契約の両者の違いは何かを検討していきたいと思います。
まず、契約期間については、普通借家契約は１年以上で設定しますが、通常契約期間を
２年とする場合が多いようです。また、１年未満の契約期間の場合には期間の定めのない
契約となります。
ただし、契約期間が満了しても借地借家法に規定されている「正当な事由」がない限り
貸主からの解約や契約期間終了時の更新の拒絶はできません。
正当事由は、①貸主と借家人の何れが当該建物を使用する必要性が高いか、②建物の
賃貸借に関する従前の経過、③建物の利用状況及び建物の現況、④立ち退き料等の申し
出などを事情を考慮して判断されます。
したがって、貸主が「正当な事由」を具備するのは難しいと考えられ、普通借家契約の
場合に貸主側からの解約を認めてもらう可能性は極めて低いと思われます。
それに対して、定期借家契約の場合には、契約の更新がない契約で、契約期間が終了した
時点で確定的に契約が終了し、立ち退き料を支払うことなく、借家人から建物の明け渡し
を受けることができる契約です。
なお、契約期間は自由に定めることができます。
次に、契約方法は、普通借家契約は、書面でも口頭でも契約成立します。
ただし、一般的には書面にて契約する方法が一般的です。
定期借家契約は、「公正証書等の書面による契約」に限られております。
しかし、必ず公正証書でなければならないという事ではありません。
「公正証書等の書面による契約」にあるように書面の契約であれば大丈夫です。
また、事前に更新がなく、期間満了により借家契約が終了することを記載した書面を
交付して説明することが必要です。
上記のように普通借家契約で契約すると借家人からの退去解約申し出がない限り
賃貸借契約は継続されますが、定期借家契約の場合、契約期間を自由に決めることができ
必ず契約期間満了と共に借家人より建物の明け渡しを受けることができます。
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