住宅新報社が年2回実施している「4大都市圏家賃調査」がまとまった。
それによると、東京圏(14年9月1日時点)のマンションの平均賃料は、
ワンルームタイプが7万1854円。前回調査(14年3月1日時点)比で
1.69%上昇した。
0.62%上昇だった前回調査時よりも、上昇幅が拡大している。
1LDKから2DKタイプも、10万6695円で前回比0.62%上昇。
2LDKから3DKタイプは13万3191円で、同0.08%上昇だった。
アパートの平均賃料は、1Kから1DKタイプが6万2313円で同0.39%上昇、
2DKタイプが8万5161円で同0.16%上昇。総合すると、マンションは
やや上昇傾向、アパートはほぼ横ばいから小幅上昇だった。
首都圏の業者にヒアリングを実施したところ、「相場に大きな変動はなし」
との見方が多かった。
同時に成約賃料の上限と下限の幅が広がり、二極化が進んだ印象。
平均賃料が横ばいか若干の上昇を示したエリアでも、下限が引き
下がっている場合は相場の上向き感を実感できていない。
低調な築古稼働率
実際、市況の低迷を訴える声も少なくなかった。やはり築古物件の
稼働率低下が深刻な模様で、「これまでと同じ条件での募集は厳しい。
1万円下げなければ決まらない」(東京都文京区の業者)、「一度空くと
ずっと空いたまま。リノベーションをすると決まる場合もあるが、
それも利便性のよくないエリアや駅遠立地の物件では成功しない」
(同墨田区の業者)のが実情のようだ。
賃料については、エリアによって「家主は(値下げができる)ぎりぎりの
ラインまできている。これ以上下げられない」(同板橋区の業者)状況もある。
そこで調整機能を果たすのが初期費用であり、前回に引き続き今回の調査でも、
特に礼金の減額傾向が顕著だった。「礼金なし」は単身者向けの物件で多いが、
「最近はファミリー物件にも広がっている」(同文京区)エリアも出始めている。
ただ、業者側には「初期費用が用意できるかどうか」を後の家賃滞納リスクの
〝指標〟と捉える向きもあり、その減額に対しては慎重を期したい、という
本音も聞かれた。
一部では上昇傾向
一方で、都心や高級エリアを擁するエリアの一部では、前回同様に募集賃料の
上昇傾向がみられた。「敷金と礼金を2カ月ずつで設定するなど、大手管理会社が
強気の条件に戻し始めている」(同港区の業者)。この業者は、投資物件の取引が
活況を呈していることが背景にある、と指摘。「今は投資家が高値づかみをして
おり、それに準じて賃料も高くしている。
昨年は入居を優先して低めに設定していたが、退去のタイミングで1万円以上
上げて募集したケースもある」と話す。
今後に期待の声も
足元では明るい材料がなかなか見当たらないが、今後の市況には期待する
声が聞かれた。
都営新宿線・大江戸線沿線を商圏とする業者は、「来春は異動を増やす方向の
企業が多い」と予測。
それに伴い賃貸需要も伸びる、とみる。
他にも法人の絡む賃貸需要について、「東日本大震災後の落ち込みからは
回復した」(同文京区)、「新築マンションが募集から1カ月半で満室になったが、
その7割が優良企業の借り上げだった」(同墨田区)との声が挙がった。
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