【ご相談内容】
空家を何とかしたい。しかし1年間借り手が見つからない
相談者は一人娘のGさん。お母さんが自宅の１階で２０年間続けてきた診療所をたたんで、介護施設へ入所することになった。介護施設にかかる費用の一部を捻出するため、空家となった診療所兼自宅を貸したいと思い、近所の不動産会社にテナントの募集を依頼した。しかし、１階が診療所、２階が自宅という特殊な作りのため一向に入居者が決まらず、１年の月日が経過した。
Gさんと初めて会ったのは、当社の既存のお客様からのご紹介だった。
Gさんは初回の相談で、実家は母が健在なうちは売りたくないが、テナントが決まらず困っていることや、相続税がかかるかなどの不安を色々話してくれた。
当社からはGさん自身も自宅を所有していることから、実家が空家のままでは小規模宅の特例（特定居住用）が適用できず財産評価の軽減が受けられないことで相続税がかかる可能性があることを説明した。また小規模宅地の特例には貸付事業用地として200㎡まで50％減額できる制度があるので、早期にテナントを確保することが相続対策としては重要であることを話した。
【ご提案内容】
お母さんの思い出の家具を活かしたレトロシェアハウス活用の提案
Gさんから仕事の依頼を受けて、早速実家を訪れた。
物件を見て、テナントが決まらない原因が２つあることが分かった。１つは募集家賃が高額なこと。
１階が診療所だからと、月35万円で募集をしていた。この周辺の戸建ての相場はせいぜい月額15万円程度だ。
もう1つは診療所スペース、居住部分は一切掃除もリフォームもしていない荒れた状態だったということ。その他にも家中を見回すと、古い家具や絵画あちらこちらに配置されていた。Gさんに話を聞くとお母さんはアンティークの家具と絵画を集めるのが大好きだったという。よく見ると「レトロ」で洒落ている！
そこで閃いた！！
今回は「レトロシェアハウス」を計画して、それらの家具を有効に使おう。Gさんにその話をしてみると
「えっ！そんなこともできるのですか！ぜひ使ってください。シェアハウスもテレビで見ていて興味あります」と、とても嬉しそうな表情をしていた。
後日、改めて当社にお越しいただき、相続対策を含めた活用プランを提案した。
まずは一戸建てのまま賃貸する方法。家具は移動又は処分し、築40年の家をリフォームする提案にGさんはただ黙って説明を聴いていた。
次にシェアハウスによる提案。Gさんは身を乗り出してそのパースと提案内容を食い入るように見ていた。
シェアハウスの活用のメリットは以下の５つ。
①初期費用をあまりかけず、そのまま賃貸するより収益が見込める
②アンティーク家具や絵画を上手に利用し、コンセプトをつけることができる
③複数人に賃貸することにより空室リスクを下げることができる
④当社が借り上げることで管理の手間を軽減し早期に賃貸借が実現できる
⑤相続対策になる
細かいシミュレーションや他の活用方法と比較検討し、当社はシェアハウスを推奨した。
Gさんも様々な活用方法とそれらの数値を見て比較検討できた結果、迷いなくシェアハウスを即断した。
【実行と結果】
家族みんなが笑顔になる空家の有効活用
シェアハウスのリノベーションは３週間で完了した。シェアハウス完成後、お披露目会と称して介護施設からお母さんを招いた。きれいに仕上がった内装と自分が大好きで大切にしてきた家具や絵画が部屋のところどころに飾られて配置されているのを見てとても感動していた。帰り際「本当にありがとうございました。素敵な人達が使ってくれたら嬉しいです。」とお母さんから最高の笑顔と言葉を頂いた。
その後
シェアハウスを運営してから2年が経過した。「レトロ」シェアハウスは需要も多く、現在も満室稼働中である。大家さんとなったGさんも、たまにシェアハウスに訪れて入居者との触れ合いを楽しんでいる様子だ。お母さんの要望で、シェアハウスの入居者と一緒に取った写真を定期的に送っている。お母さんは施設のみんなにその写真をみせて、とても楽しそうに話していると先日Gさんから連絡をもらった。
相続コンサルタントからのアドバイス
親が介護施設に入り、実家が空家になってしまって…というご相談をよく頂きます。
空家のまま相続が発生した場合、小規模宅地の特例の適用がなさないケースもあるので要注意です。ちょっとした工夫で大きく課税状況が変わるので、空いている自宅がある場合は賃貸して収入を得たり、評価を下げることを検討する必要があります。そして、ただ単純に一戸建てで貸すだけではなく、貸し方（例シェアハウス）や契約手法（定期借家）、ご相談者様の背景、立地条件や家の間取りによっては、より有効な活用方法を検討できる場合もあります。空家で困った時には当社にぜひご相談ください。
