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民法改正による不動産取引の影響？第３日目

本日は、民法改正の中間試案の重要ポイント③解除について記載いたします。

解除は、今までは「責めに帰すべき事由」があった時に解除がみとめられ

ましたが、今度の改正では、帰責事由があろうとなかろうと、「契約の目的」

が達せられない場合には解除事由に該当することになるようです。

例えば、売り主の寝たばこで引渡し前に火災で物件が焼失した場合、現行は、

売る主の過失責任で契約解除ができますが、改正試案では、引渡し前の物件

が火災で焼失した場合、売主に過失がなくても契約解除ができるようになる

と考えられます。

これは、重要ポイント④の原始的不能な契約と関連してきます。

原始的不能な契約（例えば、契約締結前にすでに目的物が火災等で喪失して

いた場合）は、現行民法では、契約無効と解釈されていますが、今回の

改正法では、契約は有効となります。

契約当事者が合意したのだから、なるべくその合意を有効にしたうえで

当事者間でどう対応していくのかという考え方に大きく転換しようと

しています。

従って、改正法では、契約は有効なので、当事者間で、その後、

契約解除及び損害賠償を交渉することになります。

民法改正による不動産取引の影響？第2日目

今日は、中間試案の重要なポイントの②危険負担について記載いたします。

危険負担の規定は、契約解除の要件から「責めに帰すべき事由」が削除さ

れたことで、解除制度に一元化されます。実際には、全宅連の契約書でも

契約締結後引渡し前の滅失・損傷については、現行民法の債権者主義（危険

負担を買主が負う）を排除して、売主が負う債務者主義の規定となってい

るため、あまり実務的な影響はないと考えられます。

例えば、買主への物件引渡し前日、突然の落雷で屋根の一部が消失した場合、

現行民法では買主負担ですが、改正民法の規定によると、焼失部分を売主の

負担で修繕して買主に引き渡すことになるようです。

民法改正による不動産取引の影響？第1日目

今回の内容は、公益社団法人東京都宅地建物取引業協会の研修会に参加したときの「民法改正を考える　

最新動向」の資料を基に記載させて頂いております。

平成２０年秋より民法改正の検討が始まり、今年平成２５年３月に中間試案が公表されました。

現在は、パブリックコメントの受付を終え、具体的な条文の検討に入っております。

実際の民法改正は最短でもあと２年程度かかる見通しのようです。

その改正点で気になる今年公表された中間試案の重要なポイントを列挙すると

①債務不履行②危険負担③解除④原始的不能な契約⑤瑕疵担保制度の５つです。

今日は、第一日目なので①の「債務不履行」の改正点についてご説明いたします。

「債務不履行」については、現行の「責めに帰すべき事由」という非常に単純な言葉が、

「契約の趣旨に照らし、責めに帰すべき事由」というように変わります。

枕詞に「契約の趣旨」と入れることで、契約のおける合意を重視する視点が取り入れら

れています。このように、契約違反の判断については、契約書の文言を重視する傾向が

強まると思われます。

認知症により意思能力がなく、売買契約が無効となった事例

高齢者の売主が居住中の不動産の売掛において、売主は認知症により意思能力がなかったとして当初の売買契約を買主の転売契約が無効とされ、所有権移転登記の抹消登記が認められた事例（東京地方判決平成21年10月29日　ウェストロージャパン）

【事案の内容】

　売主X→買主Y１→買主Y2

　平成20年3月24日、売主Xと買主Y1との間で、土地付き建物の売買契約が締結する。

　司法書士はX宅を訪れ、Xの娘の元夫甲の立ち合いを得てXに対して第一売買契約についての所有権移転登記手続きの委任状、登記原因証書への署名押印を求めたうえ、登記権利書紛失により必要となる本人確認の為に年金手帳や健康保険証などの身分証明書の交付を受け、本件不動産の取得経過等も聴取した。

同年6月26日、Y1とY2の間で売買契約締結、同日所有権移転登記がなされた。

同年8月8日、Xにつき東京家庭裁判所に後見開始の審判申し立てがなされ、同月20日に成年後見開始と法定代理人を戊とする選任の審判がなされた。

法定後見人戊は、第一次売買契約締結当時、Xには意思能力がなかったので売買契約は無効であり、その結果、Y1は所有権がないのだから、第二売買契約も無効であると法定後見人はXを代理して所有権移転登記抹消請求の訴訟を提起した。

【判決要旨】

裁判所は次の通り判示し、Xの訴えを認容した。

１、第一売買契約締結当時のXの意思能力について

第一売買契約締結の際、Xはアルツハイマー型認知症に罷患しており、本件不動産の売却に伴って自己が住居を失い、代わりの居住先が必要になるという極めて容易に予想できる問題点にすら思い至らないほど、既にその症状が相当程度進行していて、自己の財産処分や管理を適切に行うに足りる判断能力を核に至っていたものと認めるのが相当である。

Y2は第一売買の締結前後におけるXの司法書士や仲介業者との対応からは判断能力の低下は窺われないと主張するが、主に登記手続きに必要な限度で第一売買契約に関与したに過ぎない司法書士が、短時間で、かつ第一売買契約を主導した甲が立ち合った場でXと接触した際にXの意思能力に疑問を感じなかったとしても、その認識を重要視することは相当でないし、仲介業者との会話において、売買代金を取得する目的を秘して第一売買契約の締結を勧めた甲に騙されたとの認識をXが示したとしても、それ自体は比較的単純な事柄であり、居住用不動産の売買という不自然な行動に照らしてみても、かかる事情をもってXの判断能力が保たれていたと認めるのは相当ではないというべきである。

よって、第一売買契約締結の際、原告Xは意思能力を欠いていたのであり第一売買契約は無効と認めるのが相当であるから、被告Y1は本件各不動産の所有権を原告Xから取得できず、また、被告Y2も無権利者である被告Y1から、第二売買契約により本件各不動産の所有権を承継取得することはできないとし、また、第一売買契約により被告Y1が本件各不動産の所有権移転登記を得たとの外観が作出されるにつき、原告Xには何ら責められるべき事情はないのであり、被告Y2の善意・悪意につき判断するまでもなく、被告Y2は民法94条2項の類推適用により善意の第三者として保護されるべきものと認めることはできない。

以上、今後高齢化社会になっていくため、上記のような事例は増えていく可能性があります。

したがって、そうなる前に、転ばぬ先の杖である、【家族信託】による資産運用対策！