不動産の総合コンシェルジュが皆様をアシスト｜東京都総合不動産コンサルタント株式会社

相続の基本と仕組みについて

本日、東京都宅地建物取引業協会主催の「不動産業者がしるべき相続の基本

と仕組み」の講座に参加してきました。

講師はＮＰＯ法人相続アドバイザー協議会副理事長の野口賢次先生です。

野口先生は有限会社アルファ野口の代表取締役で相続コーディネーター

を行っております。（神奈川県川崎市です。）

今回は、法律編と税金編の２部構成でご説明されました。

法律編は

・相続順位と法定相続分

・相続欠格

・相続排除

・代襲相続

・養子縁組の効果

・非嫡出子

・相続の仕方（単純・限定承認・相続放棄等・共有）

・特別受益と持ち戻し

・遺産分割（指定分割・協議分割・調停・審判による分割）

・相続分皆無証明書

・遺言（自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言等）

・遺留分

・遺言と効果的活用法

上記等の内容のご説明がありましたが、やはり、一番感じましたのは

法律面のみを前面に出して相続の手続きを行うのではなく、相続人

各人の利害関係の調整をいかに上手に行い、残された相続人各人の

人生を和やかにして挙げられるかという事が重要ではないかと思わ

れます。

税金編では

・相続税の仕組み

・相続税基礎控除

・相続税の各特例（配偶者の税額軽減・小規模宅地特例・特定事業用宅地等）

・相続税取得費加算

・贈与

・生命保険

・生産緑地

上記内容のご説明があり、税金面では、やはり、相続開始の初期の段階で

所得税の概算を抑えておくことが重要と思われます。なぜなら、納税申告

は１０ヵ月なので、一括納税ができない場合には、延納または物納になって

しまいます。

賃貸管理と定期借家契約について

昨日、公益社団法人東京都宅地建物取引業協会主催の「賃貸管理と

定期借家契約」のセミナーに参加してきました。

講師は一般財団法人日本不動産コミュニティ－理事の大友先生です。

ちなみに、大友先生は東京大家塾の塾長でもあります。

定期借家契約は普通借家契約に比べてかなり有利な点が多い。

①更新制度がない

これにより不良入居者を契約終了後、退去させることができる。

②正当事由制度がない

普通借家の場合は解約に正当事由が必要。

③期間満了で契約終了

転勤が終わるまでや外国にいる息子が帰ってくるまでの

短期間の定期借家契約が可能。また、再契約も可能。

ただし、次の点に注意が必要！

①定期借家契約であることの事前説明が必要

②書面による契約であること

③契約終了前１年から６か月前までに定期借家契約終了の

通知を行わなければならない。（再契約する場合も必要）

④法定中途解約

転勤・療養・親族の介護等の事情がある場合は、借家人から

の１ヵ月前予告により中途解約することができる。

（これは、強行法規なので特約で排除することができない。）

⑤既存の普通借家を合意により解約し、新たに定期借家契約を

設定することはできる。なお、平成１２年３月１日より以前に

締結された普通借家契約を定期借家契約に切り替えることは

できない。

以上のように、大家さんにとって契約期間が決められるという

メリットは大きい。

例えば、建て替え工事ぎりぎりまで賃貸できるため、収益が

計算でき、なおかつ、退去に伴う退去費用の心配がいらない。

それに、不良入居者を契約終了後、退去させ、優良入居者

のみと再契約することが可能。

今後、賃貸借契約は定期借家契約に順次移行していくと

考えられます。

米国の不動産市場と投資の留意点について

昨日、一般財団法人土地総合研究所主催の「米国の不動産市場と投資の留意点について」

のセミナーに参加してきました。

今回講師としてお話しいただいたのは米国公認会計士でコンサルタントの高橋秀行先生

（ＧＡＡＰ）です。

議論の前提として

ハワイ州在住の居住用不動産を購入することを想定した場合に認識しておくべき事項

について検討する。

ただし、日本国籍で米国の居住資格を有しない者が購入する際に配慮すべき事項に

ついても可能な限り示すものとする。

内容は

Ⅰ．米国の不動産取引にかかる実務慣行　

１.不動産の定義・不動産とは何か？

２.米国不動産取引の基本的なステップ

３.不動産売却仲介契約の締結

４．不動産売買契約

５．エスクロー

６．資金調達

７.鑑定評価

８.不動産取得及び所有にかかる税金

Ⅱ．米国の不動産市場の動向

１.不動産住宅税制

２.住宅を持ち易くする制度

（Making Home Affordable(MHA) Program)

3.住宅を持ち易くするための借換え制度

（Home Affordable Refinance Program〈ＨＡＲＰ〉）

４.連邦政府からの政府後援企業への支援

５.連邦準備制度理事会が３回の量的緩和実施

６.住宅長期譲渡所得控除制度

Ⅲ投資の留意点について

以上、現時点の米国における（ハワイ州）不動産市場の状況をご説明頂きました。

米国の不動産投資については、日本の不動産仲介・売買制度と米国の不動産取引の

制度が異なるため、その点を考慮して投資するか否かの判断が必要になる。

また、鑑定評価に関しても、米国の場合は日本のように積算法・取引事例比較法

収益還元法の３手法を使って鑑定評価額を算出する手法ではなく、取引事例比較

法が主流である。

税制についても日本とは評価額の算定基準の違いに注意する必要があり、米国

不動産投資に関してはいろいろと注意する点が多いと考えられます。

また、米国の不動産市場の動向については２００８年以降の連邦所得税

控除及び不動産税控除の導入があり、上向いてきていたが、２０１３年に

入り、３０年間固定金利融資の平均金利に大幅な上下変動が見受けられる。

不動産流通市場活性化のための講習会

昨日、品川区東大井のきゃりあん大ホールで国土交通省主催の「不動産流通市場活性化の

ための講習会」に参加してきました。

内容的には

〈第一部〉全国で動き出した事業者間連携の取り組み

講師　小沢理市朗氏（価値総合研究所　主席研究員）

〈第二部〉ストック活用型社会に向けた不動産流通ビジネスのあり方

講師　矢吹周平氏　（国土交通省土地・建設産業局　不動産業課　不動産業政策調整官）

〈第三部〉消費者動向を踏まえた中古住宅売買における宅建業者の役割

講師　矢部智仁氏　（リクルート住まいカンパニー主任研究員）

〈第四部〉首都圏既存住宅流通推進協議会の取組みについて～中間報告～

西生建氏（首都圏既存住宅流通推進協議会　代表）

なお、第二部の講師の方は当日矢吹氏ではなく国土交通省の別の方にご説明頂きました。

上記のような内容で、行われた「不動産流通市場活性化のための講習会」でしたが、

目的としては既存建物の流通を活性化させるために、リフォーム等を行い、

既存建物の評価額を適正に評価して市場に流通させようという試みの内容の

ようでした。

そのためには、インスペクション等の建物診断の徹底と契約前の重要事項説明の

細分化及び瑕疵保険の附帯による顧客の安全確保等の内容でした。

今後、媒介業者が今回の内容を行う場合、費用負担（売主・買主・仲介業者）

及び建物チェック診断のノウハウ並びに大幅な対応時間の増加等のいろいろな

問題をクリアしていかないと難しいと思いました。

「競売講座」に参加して

本日は、公益社団法人東京都宅地建物取引業協会主催の「競売講座」に参加してきました。

当社としては、競売＆公売物件を落札して再販するという事ではなく、今、競売物件等の

人気が高まってきているという事も聞いていたため、実態の把握という点で参加しました。

今回、「競売講座」の講師をされたのは㈱ワイズ不動産投資顧問の山田社長です。

不動産競売市場の現状としては、全国不動産競売新規申立件数は減少してきております。

2008年の全国の申立総数は67,201件で2012年は38,873件に減少しております。

（司法統計年報より）

ただし、落札１物件当たりの入札本数は（東京地裁本庁）平成16年上期9.47件

だったものが平成25年上期は13.5件に増加しており、競売物件の人気が上がってきて

いるのがわかります。

また、売却基準価額に対する落札価格の上乗率（東京地裁本庁）は2010年の全体平均が

50.32％でしたが2013年（～10月）時点では77.19％に上昇しており、土地付き建物は

2010年時点47.24％だったものが2013年（～10月）時点では91.38％と大幅に上昇して

おります。

したがって、現在の競売物件は競争が激しく価格も高くなってきており、今後も人気が

続くかはわからない状況と考えられます。

ただ、公売については、状況が競売とは違い、代金決済までの期間が1週間と短いため、

（資金に余裕がないと参加できない）競売に比べて件数・価格とも極端な変化はみられ

ないように見受けられます。

また、公売不動産は各種滞納税金の回収のために行われるため、相続税の納税ができず

強制売却になるケースもあるということです。

今後、相続税の負担が増えた場合に、納税できないために強制売却の公売にかけられる

不動産相続人も増える可能性も考えられます。

公売不動産の中には、底地が含まれていることがあります。底地とは借地権が付着した

土地の所有権で、あまり魅力的と考えない方が多いのですが、底地の場合は必要経費が

固定資産税と都市計画税のみなので、賃貸住宅のように原状回復費用・大規模修繕費等

の費用が掛からず管理が簡単です。利回り６～７％であれば大変有利な投資商品です。

また借地人の死亡及び転居並びに地代不払いによる契約解除になれば土地は権利の付着

していない所有権となりメリットが大きくなると考えられます。

以上、競売・公売不動産についての感想でした！

「マーケット知識の重要性」

本日は、公益社団法人東京都宅地建物取引業協会主催の「宅建経営塾」の講義を

受講してきました。

講義内容は「マーケット知識の重要性」です。

主に、不動産の媒介業務に関する調査報告資料等を活用する内容です。

今回、使用したデーターは公益財団法人東日本不動産流通機構で発行している

月例報告等を用いて分析いたしました。（2012/9~2013/9月までのデーター）

【中古マンション】

首都圏の中古マンションの成約件数は13か月連続で前年同月を上回っております。

１都３県そろって前年同月を上回っており、東京都は前月に続いて２割を超える

増加です。

成約㎡単価は首都圏平均で２か月連続の上昇、成約平均価格も前年同月比６．５％

上昇しております。

新規登録件数は前年同月比７．１％減で１０か月連続で前年同月を下回っております。

ただし、新規登録物件の㎡単価・価格はわずかながら上昇傾向にあります。

【中古戸建住宅】

首都圏中古戸建住宅の成約件数は、9か月連続で前年同月比を上回っており、１都3県

そろって、前年同月比を上回っております。特に埼玉県は2割近い増加となっています。

成約平均価格は、上昇してきております。

ただし、新規登録件数は10か月連続で前年同月を下回っております。

【新築戸建住宅】

首都圏新築戸建住宅の成約件数は16か月連続で前年同月比を上回っている。

都県別では、東京都以外の3件がそろって前年同月比を上回っている。

新規登録件数は4か月連続で前年同月比を上回っている。

【土地】

首都圏土地の成約件数は、3ヵ月ぶりに前年同月比を上回って、都県別では

神奈川県を除く１都2県前年同月比を上回っている。成約㎡単価は前年同月比

４．７％上昇、成約平均価格は前年同月比６．２％上昇で単価・価格の高い

東京都の成約件数が大幅に増加したことが要因と考えられます。

上記のように、不動産市況は活況しておりますが、今後、税制の問題及び

震災復旧・東京オリンピック等による職人不足並びに金利の動向等のさま

ざまな要因によるリスクを考えると不動産市場の将来は現時点ではわからない

状況です。

東京オリンピック開催に伴う企業の危機

昨日、「危機管理に関する勉強会」に参加してきました。

テーマは、「東京オリンピック開催に伴う企業の危機」で討論会方式で開催されました。

主催はリスクマネジメント協会・危機管理勉強会齋藤塾・工学院大学建築学部・災害復興

まちづくり支援機構です。ちなみに私は、リスクマネジメント協会所属のリスクマネージャー

として参加させて頂きました。

今回は、7年後の2020年に日本で第2回目の東京オリンピックが開催されることが決まりました。

これに先立ち、オリンピック開催に伴う企業リスクを参加者で討論形式で行いました。

最初に、齋藤塾長より問題提起が行われ、その後、ロンドン五輪の危機管理について取材経験の

ある方々より話題提供がなされ、五輪開催に伴うリスクを「開催前」「開催直前」「開催中」

「開催後」の4区分で、各時期における資金投資、労務、物流、人の移動、交通などの

リスク要因をシュミレーションし、参加者で討論会を行いました。

（首都直下型地震や富士山の噴火等は対象から外してあります。）

大変有意義な内容で、日本のオリンピックというのではなく、世界の中の日本で行う

東京オリンピックという事を考えさせていただいた討論会でした。

リバースモーゲージが高齢社会を活性化する！

先週末に、ＮＰＯ法人リバースモーゲージ推進機構の倉田剛理事長から

リバースモーゲージについてお話をお伺いいたしましたので記載します。

倉田理事長は現在、ご自身で会社経営を行いつつ、法政大学現代福祉学部

及び同大学院人間社会研究科の講師をされ、なおかつ、日本の社会にリバース

モーゲージを普及させる活動を推進しておられます。

１、リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージ（reverse mortgage)とは、高齢者が居住している持家

（原則、戸建住宅）を担保にしながら生活資金を融資するローンである。

このローンは、自分の家に住んでいるが現金が足りない（ハウスリッチ・

キャッシュプア）高齢者世帯の家計を支える「自助」的で自立的なプランで

ある。

欧米社会においては、リバースモーゲージは高齢期の経済的自立を支援する

仕組みとして古くから普及・定着している。

２、日本での現状

厚生労働省の公的制度リバースモーゲージ（不動産担保型生活資金貸付制度）

もすでに各自治体の社会福祉協議会を窓口にして扱われている。

しかしその利用者要件が制限的であることから、この先も利用できる世帯は

極めて限定的である。

また、民間では、東京スター銀行・群馬銀行、複数の信用金庫がこの種の

ローンを扱っており、今年7月から、みずほ銀行がリバースモーゲージを

取り扱い始めた。おおてメガバンクが参入し、今後、追随する金融機関も

増えてくる公算は大きいと思われる。

３、日本でのリバースモーゲージの展望

現在の日本では、リバースモーゲージの認知度は低く、利用件数も少ない。

一般的には、退職すると現金収入が途絶えて困窮する世帯も少なくない。

しかし、自分の家にそのまま住み続けながら、その家をローンの返済原資

（担保）にして老後の生活資金を借り入れ、死後、一括返済といった仕組み

のリバースモーゲージが利用できるならば、老後も安心である。

日本の高齢者世帯の持ち家率は世界的にも高い、また、少子高齢化で核家

族化が進んでいる点などを考慮すると、リバースモーゲージの利用は高齢

期の生活自立のためには極めて有効で適切なシステムと考えられる。

今後、リバースモーゲージを補完する保険制度の適用並びに戸建て住宅の

建物価値の見直し等が整備されれば、日本でも普及・定着が考えられます。

相続対策について！　相続対策の考え方

１、相続

人が亡くなると、その人の財産上の権利義務はすべて相続人に承継

されます。これを「相続」といいます。

２、遺産分割

相続が発生すると、被相続人（死亡した人）の財産は、相続人に承継

されますが、相続人が複数存在する場合、相続人の間で遺産を分割して

相続することになります。これを「遺産分割」といいます。

この場合、相続人間で「争続」（遺産の分割をめぐってトラブルになる

こと）になることがあります。

「相続」を「争続」にしてしまわない為にも事前の対策が必要です。

３、円滑な相続のための準備と対策

相続により財産を取得した場合に、財産を取得した人（相続人）に

対して課される税金が「相続税」です。

相続人は所得下遺産の割合に応じて「相続税」を納付しなければ

なりません。

したがって、円滑な相続のための準備と対策が必要となるわけで

考え方としては下記の準備対策になります。

①遺産分割の準備

②納税資金の準備

③相続税の負担軽減対策

上記のような、考え方で円滑な相続を行うための準備をするわけですが

それでもトラブルになりやすい遺産分割があります。

・相続財産は自宅しかない。

（土地建物を相続人の間で分割することは難しい）

・法人の経営者で、財産のうち自分の会社の株式（自社株）が大部分を

占める（自社株を相続人の間で分割すると後継者の経営権が維持できない）

・農業や自営業を営んでおり後継者がいる。

（土地を分割すると後継者が事業を継続できない）

・相続財産の５０％以上が不動産である。

（納税資金が不足する可能性がある）

以上のような案件も、相続が始まる前の準備段階できちんとした対策をして

おけば解決可能です。

民法改正による不動産取引の影響？第4日目

本日は、民法改正の重要ポイント⑤瑕疵担保制度について記載させて頂きます。

瑕疵担保制度は、現行の「隠れたる瑕疵」を改め、すべて「契約の趣旨に適合

しない場合」という言葉に置き換えられます。

つまり、売主が買主に引き渡すべき契約の目的物が、その契約の趣旨に照らして

種類、数量及び品質性能を有していなかった場合には、一種の債務不履行、

契約違反として瑕疵担保責任を認めるという事になります。

また、売主の瑕疵担保責任を債務不履行責任に組み入れ、現行の損害賠償

請求や（契約目的が達成できない場合の）解除に加え、信頼利益に相当

する「代金減額請求」や、代替物または補修を請求する「追完請求」が

取り入れられます。

不実告知・不利益事実の不告知は取り消し事由となります。

よって、宅建業者による契約不適合調査の告知書の内容が極めて

重要になってくると考えられます。