不動産の総合コンシェルジュが皆様をアシスト｜東京都総合不動産コンサルタント株式会社

住宅の固定資産税と都市計画税負担増！

今日の日経新聞一面に「住宅の税負担ます」の見出しで、住宅の固定資産税と

都市計画税の負担が２０１５年度から重くなると記載してありました。

現在、固定資産税は原則として評価額の１．４％、都市計画税は０．３％です。

ただし、都市計画税は市町村によって税率は異なるため導入していない自治体も

あります。

この税額を、建築資材の価格の上昇や工事費の上昇により税額の基準となる

住宅家屋の評価額を総務省が見直し、来年２０１５年の１月１日の持ち主に

新基準を適用することになりました。

２００９年度依頼の６年ぶりの家屋の評価額見直しです。

土地の評価は今秋に見直す予定です。

J-REITの安定した高利回り！

住宅系の不動産投資信託は平均時価総額1000億円と比較的規模は小規模だが、

分配金利回りは約4％と高い。

10年物国債利回り（長期金利）が０．６％前後で推移していることを考えると

安定した高利回りを重視する投資家には魅力的な商品である。

Ｊ－ＲＥＩＴ分配金利回り

住居系のＲＥＩＴは入居者が支払う毎月の家賃が収益源であり、若い学生や

社会人の需要が多い。物件の稼働率は95％前後とかなり高稼働率を実現している。

主に東京23区内を中心とした大都市圏に賃貸マンションを展開している。

住宅系のＲＥＩＴの分配金はほぼ一定で、景気動向に左右されやすいオフィス系に

比べて安定している。

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

皆様が日々笑顔で過ごせるようなご提案を心がけております。

不動産の悩みや不安等がある方はお気軽にお問い合わせください！

高齢化による「認知症」サポート強化！

東京都は、高齢化に伴い増加傾向にある「認知症」の支援体制を強化します。

東京都は、今年度から認知症患者や家族の相談に応じる「認知症コーディネーター」

の事業を大幅に増やし、２０１３年度の１３区市から、今年度は３５区市町村に増やす。

「認知症コーディネーター」事業とは、看護師や保健師を、在宅ケアの拠点となる区市町村

の地域包括支援センターに配置し、認知症の疑いのある人の家族を訪ねて相談にのったり、

早期発見に繋げたりする。

このほか、東京都が指定する１２か所の医療機関に、医師らで構成する「認知症アウトリーチ

チーム」を配置して症状や診断に関する助言を行い、必要に応じて自宅を訪問する。

東京との推計では、２０１１年時点で３２万人の認知症高齢者が、２０２５年には１．６倍の

約５２万人に増える。したがって、施設の入所だけに頼るのは問題が多い。

国も１３年度から認知症施策対策推進５か年計画（オレンジプラン）を始めた。

人口の集積する東京都内では今後も介護支援が必要な認知症の高齢者は急増する見通しである。

認知症早期発見・早期診断推進事業がスタート

http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/zaishien/ninchishou_navi/torikumi/kaigi/iryoubukai3/files/iryoubukai3_shiryou7.pdf

厚生労働省　オレンジプラン

http://www.mhlw.go.jp/stf/shingi/2r98520000035rce-att/2r98520000035rfx_1_1.pdf

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住宅購入資金の贈与税非課税枠を延長！

今日の日経新聞に「住宅購入資金の贈与税非課税枠を延長」

という記事が載っておりました。

「住宅購入資金の贈与税の非課税枠は２０１４年末で期限切れ

ですが、今回、延長する検討は政府が消費税による住宅購入の

減少を少しでも抑えたいとの思いです。。

４月より住宅ローン減税が拡充され、中所得者層向けの現金給付

制度も用意されており、さらに贈与税の非課税措置延長により住宅

需要の減少を防ごうとしていると考えられます。

旅館業法の特例による新たな空室対策！

今日の住宅新報のニュースで都内の賃貸オーナーに有益な記事が記事が載っておりましたのでお知らせいたします。

今回、国の内外から投資を呼び込むため、大胆な規制緩和や税制面の優遇を行う国家戦略特区が設定されましたが、

その国家戦略特区の中で賃貸不動産業界の目玉の一つが「旅館業法の特例」です。

この特例により、賃貸マンションの空室などを短期滞在型の宿泊施設として利用できるようになり、「空室対策」

のメニューに、宿泊施設が加わった格好です。

　通常の旅館業法では、宿泊施設として利用するためには、フロントの設置や衛生上の検査が必要でした。

今回の特区法では原則として7～10日以上宿泊することを前提に、旅館業法の適用を受けることなく住宅を

宿泊施設として利用できる特例を定めました。

この施設利用者については、外国人だけでなく日本人も想定されます。

ただし、「25㎡以上」の広さの要件は設けられており、各自治体に一定の裁量は認められております。

東京都では、宿泊期間を「4日以上」に短縮すること、また、シェアハウス形式の住宅も認めるよう要望しており、

今後、具体的なエリアなどが決定されますが、賃貸不動産業界では、空室対策として期待できそうですね。

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オリンピック開催　その時、東京はどう変貌する！

今日は、第４３回危機管理に関する勉強会のお知らせです。

都市づくり、災害対策の専門家である土屋信行氏（公益財団

法人リバーフロント研究所理事）が、６年後の東京について

熱く語っていただけます。

２０２０年の変貌する東京の未来図についてお話して頂けます。

是非、ご希望の方はご参加ください。

参加ご希望の方は、危機管理勉強会　齋藤塾のホームページ

より、直接お申し込みください。

http://sjuku.web.fc2.com/next/next.html

20年後の日本の姿は？

平成26年4月12日の日経新聞１面に高齢世帯4割超にとの題名で厚生労働省の

国立社会保障・人口問題研究所が発表した世帯数の将来推計を基にした記事が

のておりました。

高齢世帯4割超に

何と、20年後の2035年には高齢者世帯の割合が４０．８％に高まるという

推計が出ております。

特に、地方の高齢者世帯の比率が高くなり、全国で全世帯に占める高齢世帯の

割合が一番高いのが、秋田県で５２．１％です。実に全世帯の半分以上が高齢

世帯になってしまう予測です。

今後、地方行政は高齢世帯への介護や日常の買い物の購入のための対策等が急務

となります。

あなたの不動産資産は大丈夫ですか？

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不動産の悩みやご相談があれば当社にお気軽にお問い合わせください！

普通借家契約と定期借家契約の違い

賃貸住宅の入居者と契約する建物賃貸契約には、普通借家契約と定期借家契約とがあります。

この普通借家契約と定期借家契約の両者の違いは何かを検討していきたいと思います。

まず、契約期間については、普通借家契約は１年以上で設定しますが、通常契約期間を

２年とする場合が多いようです。また、１年未満の契約期間の場合には期間の定めのない

契約となります。

ただし、契約期間が満了しても借地借家法に規定されている「正当な事由」がない限り

貸主からの解約や契約期間終了時の更新の拒絶はできません。

正当事由は、①貸主と借家人の何れが当該建物を使用する必要性が高いか、②建物の

賃貸借に関する従前の経過、③建物の利用状況及び建物の現況、④立ち退き料等の申し

出などを事情を考慮して判断されます。

したがって、貸主が「正当な事由」を具備するのは難しいと考えられ、普通借家契約の

場合に貸主側からの解約を認めてもらう可能性は極めて低いと思われます。

それに対して、定期借家契約の場合には、契約の更新がない契約で、契約期間が終了した

時点で確定的に契約が終了し、立ち退き料を支払うことなく、借家人から建物の明け渡し

を受けることができる契約です。

なお、契約期間は自由に定めることができます。

次に、契約方法は、普通借家契約は、書面でも口頭でも契約成立します。

ただし、一般的には書面にて契約する方法が一般的です。

定期借家契約は、「公正証書等の書面による契約」に限られております。

しかし、必ず公正証書でなければならないという事ではありません。

「公正証書等の書面による契約」にあるように書面の契約であれば大丈夫です。

また、事前に更新がなく、期間満了により借家契約が終了することを記載した書面を

交付して説明することが必要です。

上記のように普通借家契約で契約すると借家人からの退去解約申し出がない限り

賃貸借契約は継続されますが、定期借家契約の場合、契約期間を自由に決めることができ

必ず契約期間満了と共に借家人より建物の明け渡しを受けることができます。

当社のモットーは「笑顔の日々の提供」です。

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古貸家・古アパートの優良化

古貸家・古アパートをどのように優良化していくのがよいかと

いうお問い合わせを頂きますが、実際にその物件を現地調査して

みると収益性が低いため適切な修理やを行っていないケースが

殆どです。

やはり、適切な修理・修繕を行い、設備等の更新も必要で、

壁・屋根等を含めた大規模修繕も必要かもしれません。

賃料を周辺相場並みの適正賃料にするためには投資も必要です。

各入居者が居住しているため、退去した部屋から行うのが適切です。

また、建物の老朽化を原因として契約更新を拒絶し、明け渡しを

要求する方法もあります。少々荒っぽいですが、修理・修繕などの

追加投資する不動産経営上、経済的合理性が無くなったとして

契約更新を拒絶して借家人に明渡を要求することも一つです。

この場合「正当事由」が必要になりますがこの判断基準は

不確かな部分があります。

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当社加盟の移住・住みかえ支援機構がテレビで紹介されます！

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◆◇　1．JTIニュース

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◆◇◆　テレビ（NHK Eテレ）にて紹介されます　◆◇◆

「老後のお金　無駄な出費を省く！保険と資産の見直し法」

老後の不安を解消する方法として、住み替えをするということも、

選択肢の一つとして、取り入れるべき重要な要素。

団塊世代とその周辺の世代の人たちに向けた

生活実用番組「団塊スタイル」にて

自宅を有効活用する選択肢の一つとして、

マイホーム借上げ制度が紹介される予定です。

番組名：団塊スタイル(NHK Eテレ)

放送予定日：4月11日（金）午後8：00～（再放送　4月18日午前11：00～）

＊なお、放送日、放送内容は予告なく変更される場合がございます。

◆◇◆　賃貸住宅情報　◆◇◆

※物件の問い合わせについて

物件情報に「問い合わせ先」と掲載されている不動産業者へ

お問い合わせ下さいますようお願いします。JTIは宅地建物取引業者ではないため、

お客様を直接、物件へご案内することができません。ご了承ください。

※掲載物件情報について

これらの物件は、情報を発信する時点では申込は入っておりませんが、

お問い合わせの時点で成立している可能性もあります。その際はご容赦ください。

◆◇◆他にも物件をご紹介しております！詳細は下記へ↓◆◇◆

http://www.jt-i.jp/rent/bukken/index.html">http://www.jt-i.jp/rent/bukken/index.html

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■ ラジオ番組のご案内

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　代表理事・大垣とクラブ・ウィルビー代表の残間里江子さんによる

ラジオ番組、毎週放送中！

文化放送【AM1134】「大垣尚司・残間里江子の大人ファンクラブ」

（放送日）：毎週日曜日　　（時間）：午前9時30分～9時55分

　http://www.joqr.co.jp/otona/">http://www.joqr.co.jp/otona/

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■       一般社団法人　移住・住みかえ支援機構(JTI)

■■     〒102-0093　東京都千代田区平河町1-7-20　平河町辻田ビル6F

■■◆   TEL: 03-5211-0757 FAX: 03-5211-3207

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■■■■ホームページ：http://www.jt-i.jp/">http://www.jt-i.jp <http://www.jt-i.jp/">http://www.jt-i.jp/>

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