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全国初!特区特例で民泊可能に。大田区

羽田空港を擁する大田区では、14年の外国人宿泊者数が前年比45.5%増の延べ13万3000人に達した。客室稼働率も91%で推移。訪日外国人の増加が今後も見込まれる中で、安全性や衛生面に配慮した滞在施設を整備するため、同区では旅館業法の特例を活用する方針を決めたという。このほど開かれた国家戦略特区会議の合同会合で承認され、年内に条例を制定した上で16年1月から実施する予定だ。

 特区における旅館業法の特例では、原則25m2以上の広さや生活に必要な設備を備えること、最低滞在日数を「7~10日以上」とすることなどを要件として、外国人向けの滞在施設を賃貸借契約に基づき提供することができる、と定めている。住宅を宿泊用に貸し出す民泊も含む。同区ではこれらの規定に従った上で、更に条例で「ホテル・旅館」の建築が可能な用途地域(第一種住居地域では3000m2以下)に実施地域を限定。事業者の事務所か滞在施設への立ち入り調査や、近隣住民への事前説明も行い、安全性の確保に努める。滞在日数は「7日以上」とする。

 松原忠義区長は会合後、「airbnb(エアビーアンドビー)などの仲介サービスを利用した民泊がどんどん増えている。これらについて(適法性などを)きちんと考えた上で、既存の旅館業者と新しい事業者との間で役割分担をしつつ、訪日外国人と近隣住民双方にとっての安心・安全を確保する」と語った。(住宅新報より)

空家撤去・改築で減税!

国土交通省は空家を所有者が撤去したり自分の住居用や賃貸用に改築したりする場合、税負担を軽くする制度を

2016年度の税制改正要望に盛る方針だ。

費用の1割程度を所得税額から差し引く案が浮上している。

放置された空家は倒壊の恐れなどがあり安全な街づくりの障害となる。

親などから相続した家を長く空家としないよう自発的な対策を促す。

相続した家の保全に手が回らず放置する人が多いため、空家を撤去したり改築する場合にの税負担を従来より

軽くする。

対象を1981年以前の旧耐震基準で建築された建物に絞るかどうかや減税額の上限などの詳細は

国土交通省が今後検討する。

5月に空き家対策特別措置法が全面施行され、倒壊の恐れのある空家について、市町村が一定の手続きをすれば

土地への固定資産税の優遇措置が適用除外となり、強制撤去もできるようになった。

今回の減税案は市町村が対応を迫る前に所有者が自発的に対策に取り組む環境をつくる意味合いがある。

(日経新聞より)

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IT重説実験 246社が登録 賃貸中心、8月末スタート

 国土交通省はこのほど、「ITを活用した重要事項説明に係る社会実験」に参加する登録事業者を発表した。

 登録事業者は全国の246社。6月中旬の募集開始以降、462社から登録申請があったが、申請書類の提出がなかったり不備があったりした事業者が半数近くに上ったという。

 登録事業者は中小規模の地場業者が大半を占めることから「賃貸業に携わる事業者が多い」(不動産業課)模様。FC大手のエイブルやスターツピタットハウスも登録しており、直営店舗で展開するとみられる。また、売買仲介大手も何社か名を連ねた(別掲記事)。法人仲介事業で取り組むようだ。このほか、登録事業者の所在地は東京都が多いが、北海道から沖縄まで全国に散らばっている。

 社会実験は8月31日から開始する。それまでに、IT重説を行う宅地建物取引士個人の名前の登録も完了する見込み。実験の期間は17年1月末までの予定。(住宅新報より)

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中古住宅取引の「標準」国土交通省検討!

国土交通省は、インスペクションやリフォームに関するコンサルティングなどを組み込んだ、事業者連携による中古住宅取引の普及に取り組む。

一連のサービスの付帯を取引の〝標準モデル〟とすることで、消費者の安心感を高め中古市場の活性化を図る。

 国交省は12~13年度に、「中古不動産流通市場の活性化に関する調査検討業務」を実施した。

宅建業者を核としてリフォーム業者や不動産鑑定士、検査事業者、保険法人、金融機関など異業種の事業者で構成する「協議会」の支援を通じ、中古流通のビジネスモデルの創出を促す内容だ。現在までに全国で17の協議会が設立され、売買仲介からインスペクション、中古住宅瑕疵保険、リフォームまでをワンストップでそれぞれサービス提供している。

 国交省は、こうしたビジネスモデルを「(協議会の参画事業者だけでなく)いろいろな事業者が活用できるよう、『標準』に落としこむ」(不動産業課)考え。近く、中古住宅の取引環境の整備に関する調査を実施する。

それを踏まえて検討会を立ち上げ、年度内に関連事業者向けのガイドラインをまとめる予定だ。(住宅新報より)

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賃経管理士 国家資格化へ検討会設置 8月から1年かけて議論!

賃貸不動産経営管理士協議会はこのほど、賃貸不動産経営管理士の国家資格化を検討する会議を8月にも開くことを発表した。

 委員は中城康彦明海大不動産学部長、太田秀也日大経済学部教授、佐藤貴美弁護士、構成3団体(全国宅地建物取引業協会連合会、全日本不動産協会、日本賃貸住宅管理協会)から各2人。オブザーバーとして、国土交通省土地・建設産業局不動産業課と同省住宅局住宅総合整備課から出席する。

 賃貸不動産経営管理士の将来的な国家資格化に向け、その根拠となる制度と賃貸不動産管理業務の標準化などを具体的に検討していく。また、国交省が秋にも設置する予定の賃貸住宅管理業者登録制度見直しのための検討会と連携を図りながら実施する。

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高齢者の移住促進「CCRC」!

政府はこのほど、第6回「日本版CCRC構想有識者会議」を開催した。今夏を予定している中間報告に向けて素案をまとめた。
 CCRC(Continuing Care Retirement Community)とは、高齢者の健康な段階での移住を前提とした、住居や介護施設などを備えた共同体。一定の地域全体が対象で、生涯学習や社会活動への参加といったプログラムも提供される。政府は大都市圏で加速する高齢化問題への対処策の一環として、CCRCの導入を目指している。6月末に閣議決定した「まち・ひと・しごと創生基本方針2015」にも盛り込んだ。
 また同会議では、日本版CCRCの正式名称を「生涯活躍のまち」、愛称を「プラチナ・コミュニティ」に決定したことも発表された。(住宅新報より)

CCRC構想

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首都圏の中古マンションの成約数が3ヵ月連続増加!

東日本不動産流通機構(東日本レインズ)がまとめた2015年6月の首都圏流通動向によると、

中古マンションの成約件数は3114件で、前年同月比プラス10.7%だった。3カ月連続の増加となった。

中古戸建ても、成約件数が3カ月連続増。成約価格もプラス4.4%増と8カ月連続で上昇した。

あなたの不動産の価値は上昇しておりますか?

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地方の空きビル、店舗再生活用で検討会議!

 国土交通省はこのほど、「不動産ストック再生・利用推進検討会議」を発足させた。

 地方都市にある未利用・低稼働の不動産を再生・利用する方策を検討する。具体的には資金調達の手法や、関連事業者の役割を整理。来年3月を目途に、事業者向けの「不動産ストック再生・利用推進ガイドライン」を策定する。委員には座長を務める松村秀一・東京大学大学院工学系研究科建築学専攻教授をはじめ、市川三千雄・全国宅地建物取引業協会連合会専務理事、三好修・日本賃貸住宅管理協会前会長などが名を連ねる。

 第一回では、まず不動産ストック市場の実態を委員の間で共有した。再生の事例が大都市圏に集中し、更に複合商業施設など経済性の高い事例が多いことを確認。その上でこうした「競争が激しいプロの領域」ではなく、再生・活用に工夫が必要な「地方都市における小規模不動産」に議論の対象を絞ることとした。それらの中で、用途変更やリノベーションにより需要が掘り起こせる案件の見極めも今後の検討課題となる。

 資金調達の手法については、個人投資家層の開拓や年金基金の分散投資の促進、クラウドファンディングなどが例示された。

 三井住友信託銀行・不動産企画部長の有村隆文委員は金融機関の立場から、「融資に際しては返済能力を基準に判断しており、低未利用の不動産に対するファイナンスの手法は確立していない」と説明。その上で集客力のある案件であれば、「『金を生むシステムの有無』を基準に、スモールビジネスを評価する目利き力を磨かなければならない」と述べた。

 一方、会議の論点に対して厳しい意見もあった。リノベーション住宅推進協議会会長の内山博文委員は「ファイナンス以前の課題」として、これまでの都市計画の経緯などから、「そもそも地方都市にマーケットがない」現状を指摘。また「利用用途の問題も大きい。検査済証のないものを含めて、現状で既存ストックの再生はそう簡単ではない」と続けた。行政に対しては「建築規制の仕方をよりフレキシブルに考えるなど、民間が事業をやりやすい環境を整えてほしい。そうすれば金融機関からの融資は容易に付くと思う」と訴えた。 

 検討会は全3回の予定だが、事務局によると回数を増やすことも検討中。10月を予定している次回の開催日も、前倒しする可能性があるという。なお、次回のテーマは「人材」。

クラウドファンディングで資金調達 不特法要件「厳しい」の声

 検討会議では、資金調達手法の一つとして「クラウドファンディング」(以下CF)が例示された。ただし現状では、不動産ストック再生にCFを活用するのが難しい場合がある。ミュージックセキュリティーズ代表の小松真実委員が、この点を説明した。

 同社は商品やサービスの製造・販売などを行いたい事業者と、個人・法人の出資者をマッチングするCFサービスを展開。第二種金融商品取扱業者として、事業者と出資者の間で締結する匿名組合契約を取り扱う。これまで、地元の特産品販売や旅館の改装などを目的とするファンドを400本手掛けた。

 その中に「不動産業」の名目での事例はない。金銭のリターンがある投資型CFで、不動産取引から生じる収益をリターンとして分配する場合は不動産特定共同事業に該当する。そのため不動産特定共同事業法の許可が必要だが、宅地建物取引業者の免許や資本金の基準といった許可要件のハードルが、CF事業者にとって高いことが理由だという。

 小松委員は「既存の不動産への投資といえば大規模な案件が多く、小規模な案件では進んでいない。しかし若手デザイナーなどの間で、地方の古いビルを再生して貸したいといったニーズはある」と指摘。CFによってそうした需要に応えられるよう、不特法における宅建業要件の撤廃と資本金要件の緩和を提言した。これらが実現すれば、地域の不動産事業者やCF事業者の参入の後押しになる、とみる。

 同会議ではストック再生でCFを活用する方策について、要件の緩和も含めて引き続き議論するという。(住宅新報より)

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成年後見制度の普及へ新法!

判断能力が不十分な人に代わって後見人が財産などを管理する「成年後見制度」の普及に向け、

自民、公明両党は新法を議員立法で今国会に提出する方針を固めた。

国や自治体に利用者を増やす基本計画を策定を義務付けるほか、後見人による財産の不正流用を

防ぐため関係機関に監督強化の措置を求める。

被後見人の権利制限を見直す規定も盛り込む。

与党がまとめた「成年後見制度利用促進法案」は、悪質な後見人の財産流用などを防ぐため、

裁判所や関係省庁などで同制度を担当する人材を拡充するよう求める。

新法施行後3年以内をめどに制度利用者の権利制限を見直す。

被後見人になると企業の役員や国家公務員、教員、弁護士、税理士なそ多くの権利・資格が

制限された。

合理的な理由のない制限は可能な限り撤廃を目指す。(日経新聞より)

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臨海部と品川に新線構想!

東京都は10日、臨海部と品川にそれぞれ地下鉄新線を整備する構想を正式に発表した。

都内の鉄道網の将来像を示す広域交通ネットワーク計画に盛り込み、月内に国に提案する。

東日本旅客鉄道(JR東日本)の羽田アクセス線など5路線は同計画で「優先的に検討すべき路線」

と位置付けた。

都はこれらの鉄道網について、2020年の東京五輪前後の早期開業を目指す。

優先検討路線としては羽田アクセス線のほか、東京メトロ有楽町線の延伸(豊洲ー住吉間)、

都営大江戸線の延伸(光が丘ー大泉学園町間)、多摩都市モノレールの2路線の計5路線を明記した。

検討路線は、2つの新線を含む計14路線で、東京急行電鉄と京浜急行電鉄の蒲田駅を結ぶ「蒲蒲線」や

つくばエキスプレス(TX)の都心への延伸なども盛り込んだ。(日経新聞より)

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平成26年度 地域型住宅ブランド化事業 グループ募集の開始について(2014年4月10日)

「海外建設市場データベース」に不動産情報を追加しました!(2014年4月9日)

「不動産に係る情報ストックシステム基本構想」の策定について(2014年4月9日)

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地域金融機関等及び一般社団法人環境不動産普及促進機構(2014年4月1日)

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富裕層向けマーケティングセミナー関連

今月の不動産経済 平成26年3月号(一般財団法人 土地総合研究所発行)

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消費税率引き上げに伴う「報酬告示」と「ガイドライン」の改正について〈国土交通省〉

平成26年2月28日 第2回無料相続対策セミナー開催!

「齋藤塾流・実践的な防災訓練」

2014年日本不動産金融工学学会定期大会開催

平成26年2月14日 第1回無料相続対策セミナー開催!

▷平成25年度不動産コンサルティング技能試験実施結果

老朽マンション容積率を大幅緩和?

平成25年度宅地建物取引主任者資格試験合格者

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