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価格高騰、限界か？バブル期以降の高値供給！

「価格高騰」「基礎杭問題」で揺れる分譲マンション市場。一定の市況は維持しているようだが、今後もそのような状況が続くとは限らない。特に価格については、これまで通りの値付けでは厳しくなることが予想される。16年に向けてマンション市場の行方を探る。

　不動産経済研究所の予測では、15年の首都圏における新築マンションの供給戸数は4万1000戸強になる見込みだ。バブル期が終わり、一次取得者向けのマンションが大量に出始めた94年以降で見てみると、09年のリーマンショックの影響が色濃く出た3万6000戸台に次ぐ低水準となる。近年は4万5000戸程度の供給で推移しているため大幅な落ち込みとは言えないが、当初の年間予測を4000戸程度下回ることにはなる。「販売価格の上昇が要因」と同研究所では分析しており、今後のマンション市場の動向はやはり「価格動向」が大きく左右することになりそうだ。

価格上昇が継続

　その価格動向であるが、上昇基調になかなか歯止めがかからない状況となっている。同研究所の最新調査によると、11月の首都圏エリアの平均販売価格は6328万円で前年を21.1%上回った。6カ月連続の前年比上昇で、2ケタの上昇率は3カ月連続となった。22年ぶりに年間平均価格が5000万円を超えた14年(5060万円)は、年間を通じて5000万円台をオーバーしたのは7カ月だったが、15年は既に10カ月となった。特に今回は、単月で見ると91年6月のバブル期に6000万円台(6946万円)を記録して以来の6000万円台となった。

超高額物件が即完

　特に都心部の高額物件が価格を引き上げた格好だが、その都心部の契約率は「好調」な数字となっている。好調ラインの70%を大きく上回る85.6%の契約率だ。特に東京都港区で三井不動産レジデンシャルが供給した「パークコート赤坂檜町ザ　タワー」は、1期1次に供給した平均価格2.6億円の152戸が即日完売した。平均坪単価は約1000万円で、同物件が平均価格を押し上げた要因にもなっているが、〝超〟が付く高額物件でありながら、順調な販売状況を記録した。

価格は高いのに…

　なお、今年の全般的な傾向の一つに、高額物件ながら販売好調な「高級マンションブーム」がある。JR山手線目黒駅前で東京建物と首都圏不燃公社が供給した「ブリリアタワーズ目黒」は、平均坪単価600万円ながら約5カ月で全戸(販売住戸661戸)が完売した。三菱地所レジデンスなどの「ザ・パークハウスグラン南青山」(港区、販売20戸)も800万円弱の平均坪単価で即日完売。横浜市・みなとみらい地区では、平均坪単価440万円の「ブランズタワーみなとみらい」(売主・東急不動産)も即日完売を記録した。昨今指摘されている「価格高騰が市況を悪化させている」といったものとは真逆の内容のものだ。「価格上昇が問題視されているのは郊外エリア。都心部ではそれほど大きな影響はない」と指摘するのは、マンションコンサルティングのトータルブレイン・久光龍彦社長。「マンション事業において、価格の割安感は重視すべきこと。しかし、それが販売動向に大きく表れるのは郊外エリア」とする。都心部は、価格よりも場所(立地)を重視した物件選びを行うエンドユーザーが多いという。ただ、「いくら都心部といえども、販売価格をこれ以上は上げられないだろう」とも指摘する。

　現在の販売価格の上昇は、建築費というよりは用地価格の高騰が主な原因となっている。好立地の取得競争は過熱しており、売主の「言い値」に近い価格で取引されている状況だという。久光氏によると、これまでは販売価格にある程度上乗せする方向で調整されていたようだが、今後はこれ以上の上乗せは「無理だろう」と判断する。これ以上の価格上昇は、市況を悪化させるとの見方だ。「調達金利、販促費の削減、粗利益率の見直しなどトータルの視野で、価格調整していくしかない」とする。

「杭」の影響は?

　販売価格については、これ以上の上乗せをしない方向で市況の維持を図るとして、マンション市場にはもう一つ大きな問題が横たわっている。「基礎杭問題」だ。

　不動産経済研究所の調査では、11月の首都圏エリアの新築マンション供給戸数は3カ月ぶりに前年を上回ったが、全体の供給物件数が140物件にとどまり、例年の180～190物件に比べると「低水準と言うしかない」(同研究所)としている。昨今の販売価格の高騰が大きな影響を及ぼしていると見るが「杭の問題による影響も、ないとは言えない」と話す。「正直、今の段階では杭の問題が市況にどれくらい影響を及ぼすのか判断しようがない。今後どのように問題が決着するかによる」としている。

増税やローン金利

　トータルブレインの久光氏は、「(これから工事に入る)新築マンションについては、それほどの影響はないのではないか。一方、既にマンションに住んでいる入居者からの問い合わせが多く、その部分で対応に追われるケースが多いようだ」と語る。新築マンションの市況については、杭問題よりも消費増税やローン金利、そして価格動向の方がウェートを占めると見ている。（住宅新報より）

平成２８年以降の不動産市況がどう変わっていくのか？

米国の利上げ、中国の景気減退、韓国の輸出産業の衰、、日本の消費税導入等の経済的要因が不動産の市場に及ぼす影響を考慮して、ご自身の不動産資産の将来考えていかなければいけない状況になる事が予想されます。

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危険空き家28件に勧告！

5月に施行された空き家対策特別措置法を活用し、全国の11市町村が10月1日までに、倒壊の恐れのある危険な空き家28件の所有者に撤去や修繕を行うよう勧告したことが、国土交通省と総務省の調査で分かった。

同法は、人口減少や過疎化の進展で増加傾向のある空き家が放置され、防災や衛生面で周囲に悪影響を及ぼしている場合、市町村が所有者に撤去や修繕を指導・助言できる規定。

改善されなければ勧告、命令を経て、最終的には行政代執行できると定めた。

調査は全1741市区町村を対象に、同法に基づく取り組み状況などを10月1日時点で聞き、全自治体から回答を得た。

その結果、177自治体が2512軒の所有者に指導・助言を実施。（日経新聞より）

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「空き家対策特別措置法」適用！

神奈川県横須賀市で長く放置されていた半壊状態の空き家が、市によって解体された。

行政による代執行の壁となっていたのは「所有者不在」の証明。

今年５月に全面施行された「空き家対策特別措置法」を適用し、土地・建物の納税情報を利用することで３年前から続いた懸案にようやく突破口が開いた。

横須賀市内の空き家は、１３年に約2万9千戸まで増加。

所有者がわかっている建物も含め、安全面や衛生面で著しく問題のある約60戸を特別措置法上の「特定空き家」に指定し、対応を検討している。

ただ、今回の空き家の解体費用約1,500万円は市の負担。

所有者不在の更地を放置すれば、雑草が茂り、害虫の発生などの問題が起きる可能性もある。（日経新聞より）

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空家防止の特例措置！譲渡所得3,000万円控除を検討‼

16年度の税制改正に向けた動きが本格化してきた。国土交通省は11月19日、自民党の国土交通部会に要望の重点項目を説明した。創設を目指す空き家防止の特例措置は、今夏の要望時点から内容を変更。新規に「三世代同居」に向けた二世帯リフォームに係る減税措置を要望した。消費増税に伴う、軽減税率の住宅への適用も議論の俎上に上がっている。

　国交省がこの夏、財務省に提出した住宅・不動産関連の主な税制改正要望事項は「新築住宅に係る固定資産税の減額措置」や「買取再販住宅を取得した場合の登録免許税の特例措置」、「居住用財産の買い換えに係る所得税・個人住民税の特例措置」など現行制度の延長が中心。18日に開かれた自民党の住宅土地・都市政策調査会で、金子一義会長は特に新築に係る固定資産税の減額措置の延長を「目玉の一つ」として挙げ、実現に向けて強い意欲を示した。

　もう一つの目玉は「空き家発生の抑制を目的とした特例措置の創設」。当初は、相続した空き家を耐震改修または除却する際に要した工事費について所得税から控除する仕組みを検討していたが、財務省とのすり合わせの過程で見直された。相続から3年以内に空き家を除却または改修して売却する場合、譲渡所得から3000万円を特別控除する制度に変更し、要望する考え。

　加えて国交省は、二世帯リフォームを対象とした減税措置を新規に要望する方向だ。子育て中の女性が祖父母の協力を得ながら働けるよう、環境を整備するのが狙い。「希望出生率1.8」の目標を掲げる安倍政権は「三世代同居・近居」の推進を国交省に指示しており、これを踏まえた対応だ。現行制度には省エネやバリアフリーの改修に係る所得税の特別控除があり、それらと同様の仕組みを検討している。具体的には既存の住宅を二世帯住宅にする際に、玄関や水回り設備などを増設するケースが対象となる。工事費250万円を上限として、所得税を10%控除。ローンを組む場合は最長5年間、ローン残高の2%を控除する。いずれのパターンでも、控除限度額は最大25万円。　

　また、消費増税に伴う軽減税率の住宅への適用も検討され始めた。19日に開かれた自民党の国土交通部会で、議員から「そもそも住宅に消費税を掛けることが間違っている」との声も挙がった。これを受けて秋元司国土交通部会長は「住宅土地・都市政策調査会と方向を合わせて、議論する」と明言。「ただ、政治決着がまだついていない。正式決定となるか、やるならどの範囲でやるか。与党協議の推移を見つつ進める」と話した。（住宅新報より）

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民泊、許可制で全国解禁！

厚生労働省と国土交通省は個人が所有するマンションや戸建ての住宅の空き部屋に旅行者を有料で泊める「民泊」を来年４月にも全国で解禁する方針だ。

現在は旅館業法などで原則禁止しているが、無許可の営業が広がっており、トラブルも相次いでいる。

訪日客の急増で宿泊施設の不足が深刻になっており、早急に明確な基準をつくり、安心して使える民泊を普及させたい考えだ。（日経新聞より）

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特別養護老人ホームを都市部で増設促す！

厚生労働省は２０１６年春に特別養護老人ホームを借りた建物で運営することを認める方針だ。

これまでは運営主の社会福祉法人が建物を持つ必要があったが、高齢者が増える東京都など都市部に限って規制を緩める。

地主が特養を建てて丸ごと社会福祉法人に賃貸する仕組みを認め、増設を促す。

安倍晋三首相はアベノミクスの「３本の矢」の一つの柱として家族の介護で仕事を離れる「介護離職」をなくす目標を打ち出しており、その具体策の目玉となる。（日経新聞より）

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大阪府で民泊条例成立！旅館業法の許可不要‼

民泊の合法的な展開を可能とする条例が、大阪府議会で可決された。国家戦略特区における旅館業法の特例(外国人滞在施設経営事業)の実施に向けた必要事項を規定。特区諮問会議での認定など所定の手続きを踏み、16年4月からの開始を目指す。

　同特例では面積が原則25㎡以上、生活に必要な設備を有するといった要件を満たす住宅などを、外国人向けの滞在施設として賃貸借契約に基づき貸し出すことができる。各種施設基準を定めた旅館業法の許可は不要。

　大阪府の条例では、民泊を行う物件の所有者または代行業者などを認定事業者と位置づけた上で、申請時の手数料や、府職員が認定事業者の事務所または物件への立ち入り調査を適宜実施することを定めた。手数料は新規が2万1200円、2回目以降が2500円。申請内容に変更がある場合は、再度現地調査が必要になるため1万500円。最低宿泊日数は、国家戦略特区法の政令に基づき「7日以上」とする。

37市町村で実施　大阪市などは別途条例

　15年7～9月期における訪日外国人の都道府県別訪問率を見ると、大阪府は43.8%。50.1%の東京都に次いで高かった。訪日外国人の滞在需要の拡大に対して、宿泊者と地域の治安維持双方の観点から、大阪府では民泊の実施環境を整備する方針を選択した。ただし対象地域は、大阪市や堺市など保健所設置市の6市を除く府下37市町村。この6市が同特例を活用するには、市ごとに条例を定める必要がある。大阪市は市議会に当該条例案を提出済みだ。

　なお同特例に基づく事業については、先行して東京都大田区が10月の特区諮問会議で認定された。同区は年内に条例を制定し、年明けからの開始を見込んでいる。（住宅新報より）

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厚労省が報告　民泊の無許可営業の逮捕事例！

民泊の適正化に向けて議論している、自民党の観光立国調査会・観光基盤強化に関する小委員会が11月5日に開かれた。　　この日の会合で初めて、厚生労働省から直近1年間における旅館業法の無許可営業者に対する指導事例が報告された。
　内容は逮捕事例(東京都)や営業停止事例(東京都、石川県)など計6件。逮捕事例は「民泊のインターネットサイトを通じて宿泊者を募集し、無許可で自宅の一部で宿泊サービスを提供。旅館業法の基準も満たしていなかったため繰り返し指導したが、従わなかった。住民からの通報を受けて警察が対応し、保健所に照会した上で、旅館業法違反の容疑で逮捕」に至ったという。
　民泊をめぐっては、旅館業法をはじめ現行法との整合性が取れていないケースが大半とみられている。同委員会では、貸主の多くがそれを認識していないことを問題視。現状の違法行為を取り締まった上で、民泊を合法的に展開できるルール整備に着手する方針だ。(住宅新報より）

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国土交通省推計　利用可能な空家全国１０３万戸！

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国税庁が監視強化！

国税庁が全国の国税局に対し、タワーマンションを使った相続税対策への監視を強化するよう指示していたことが、２日わかった。

相続税を低く抑える手法として人気を集めていたが、行き過ぎた節税策と判断されれば、今後は相続税が追徴課税される。

マンション相続税評価額（土地）は、敷地全体の評価額に、その部屋の持分割合をかけて算出する。

高層マンションは部屋数が多いことから、１戸当たりの持ち分が小さくなり、評価額を低く抑える効果がある。

同じ広さなら高層階でも低層階でも評価額が変わらない。

このため、より市場価格の高い高層階の物件を購入し、相続後に売却することで、現金を相続した場合に比べ相続税を大幅に抑制できる。

特に今年１月の税制改正で、相続税の最高税率が５０％から５５％に引き上げられ、財産額から差し引ける非課税枠（基礎控除）が４割縮小したことで、税負担を軽くしたい富裕層

を中心にタワーマンションを購入する動きが広がっている。

しかし国税庁は「富裕層にしか活用できない節税方法であり、税負担の公平性を著しく害する恐れがある。」として、行き過ぎた節税行為には相続税を追徴課税する。

相続の直前に被相続人名義で購入されたタワーマンションが、相続人により短期間で売却され、売買価格と相続税評価額との間に著しい差が生じたケースなどが追徴課税の対象になるとみられている。

ただ、国税庁はどのようなケースが対象になるかを明らかにしていない。(日経新聞より）

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