不動産の総合コンシェルジュが皆様をアシスト｜東京都総合不動産コンサルタント株式会社

不動産で一番多い悩み相談！

暑い日がこの頃毎日続きますから、お昼の外出には気をつけてくださいね。

ところで今回は、当社にご相談される方々の悩みで一番多いものはなにか？　　　　　　　　　　　　　　　　

という悩みについて簡単に書いてみますね。

当社は、不動産コンサルタントの会社なので、不動産をお持ちの方々や

サラリーマンの方で、給料以外の収入を考えている方や将来の不安を持った

方々のご相談が多いです。

特に多いお悩みは、賃貸住宅経営に関する悩みのご相談が多いです。

空室が埋まらない。家賃がだんだん下がっていく。修繕費用が増えた。

収益が上がらなくなった。入居者トラブルのご相談等、普通は管理会社で

ご相談いただければ解決するようなご相談だと思いました。

しかし、よくよく聞いてみると、管理会社には相談したが、いまだに改善が

されていないため、当社にご相談に来られる方が多いみたいです。

当社は「笑顔の日々の提供」を心がけておりますので、お帰りの際は

笑顔でお帰りになる方が多いです。

不動産コンサルティング技能試験の申込始まる！

今年も8月1日より不動産コンサルティング技能試験の申し込みが始まりました！　

不動産コンサルティング技能試験はなに？と思われる方が多いと思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

私も登録している「公認　不動産コンサルティングマスター」に登録するためには、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　今回の不動産コンサルティング技能試験に合格することが必要です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　しかし、択一式試験と記述式の試験があり、出題科目も多く結構難しいです。

また、「公認　不動産コンサルティングマスター」に登録するためには、試験合格　　　　　　　　　　　　　　　　　　　だけではなく一定の条件があります。

例えば、宅地建物取引士の場合、5年以上の実務経験が必要になります。

よって、不動産業界で5年以上の実務経験があり、法律・経済・金融・建築等の　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　知識が備わった方々が、「不動産コンサルティングマスター」となります。

現在は、ネット通信機器により、世界的に情報化社会に変わってきております。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日本で起こったことが、すぐに世界中に広まることも可能な世の中です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　その中において、不動産の知識だけで、不動産の本当の価値が判断出来ますか？

不動産コンサルティング技能試験URL　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　https://www.retpc.jp/consul-exam/infomation.html

用途変更の円滑化促す！国土交通省

国土交通省は、用途変更の円滑化に向けた取り組みを促進する。現状では既存建築物を特殊建築物へ用途変更する際、建築確認の手続きの要否や、適用規定の範囲に関する判断が特定行政庁によって異なる。そこで運用解釈を整理し、各地方自治体と指定確認検査機関宛てに通知を発出した。通知の周知によって既存ストックの活用と共に、保育所など社会的に需要の大きい施設の整備に期待が掛かる。

「100m2超」時点の建築確認　基本的に手続き不要

　建築基準法では、保育所などの児童福祉施設やホテル、病院といった特殊建築物に用途を変更するケースで、変更先の用途の床面積が計100m2を超えるときに建築確認の手続きを行うことと定めている。

　国交省の調べによると、この「100m2超」に対する運用解釈が特定行政庁ごとに異なることが分かった。例えば02年に区分所有マンションの一部80m2、08年に同20m2をそれぞれ特殊建築物の用途に変更した場合。いずれも100m2以下の変更だが、02年時点では手続きを求めず、02年の分も合計して100m2超となる08年の時点で手続きを求める事例がある一方、02年も08年も手続き不要とする事例もある、といった具合だ。

　そこで国交省は、手続きの実効性や公平性を鑑みて「100m2を超えた時点での用途変更の手続きの要否」の見解を明示。「特定行政庁が地域の実情に応じて必要と判断した場合に限り、要する」とした。前述の例でいえば、02年と08年のいずれの時点においても手続きは基本的に不要であり、その上で特定行政庁ごとに必要と判断するなら手続きを求めればよい、という趣旨だ。ただし同一人物が100m2以下の用途変更を繰り返し行うケースは、手続きを意図的に回避するための行為である可能性があるため、手続きを不要とする場合でも留意することと付記している。

既存不適格　現行規定適合の範囲は　実情踏まえ「部分的」可

　用途変更しようとする建築物が既存不適格(今週のことば)建築物の場合は、現行規定に適合させなければならない。具体的に「どの規定を適合させるか」という点についても、特定行政庁の間で運用解釈に差異が見られる。

　これについて通知では、同法の定めの通り「木造建築物等である特殊建築物の外壁等」「耐火建築物等としなければならない特殊建築物」「居室の採光および換気」などの約20項目であることを改めて提示(表)。これら以外の規定は、既存不適格を用途変更する際に現行規定に適合させなくてよいことを明記した。

　また、規定の適用範囲についても見解を明示。まず、範囲が「用途変更する部分のみ」でよいのが、前述の約20項目のうち「居室の採光および換気」「地階における住宅等の居室」「長屋または共同住宅の各戸の界壁」「無窓の居室等の主要構造部」などに関する規定である、とする同法の定めを確認。その上で、これら以外の規定は「必ずしも建築物全体ではなく、全体に適用が必要なものを除き、規定の趣旨に応じて部分的に適用させることができる」とした。

　建築時の法を順守して建てられた既存不適格建築物は、違法建築物ではない。そのため、ただちに現行規定に適合させる必要はないとされている。ただ、「増改築や用途変更などどこかのタイミングで、建築物全体を現行規定に適合させるのが望ましい」(国交省建築指導課)状態でもある。一方で現実には、建築物の一部を用途変更する際に、一定の規定について建築物全体に適合させることのハードルが高く、用途変更自体を断念する事態も少なくない。こうした事情を踏まえて国交省は、規定の適用範囲について、実質的に『地域や案件ごとの実情を踏まえた現場の判断に委ねる』との見解を示したとみられる。

（住宅新報より）

民泊ルール作りで検討！観光庁

　観光庁などは民泊について、仲介と管理をセットにした事業スキームの構築を検討している。宅地建物取引業者や旅館業者を対象にした、登録制度のような仕組みを想定。このほど、観光庁と厚生労働省が開催する「民泊サービス」のあり方に関する検討会で観光庁が構想を説明した。

　両省庁は、民泊の貸主に対して旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可の取得を促す考え。4月から、同法の政令改正により簡易宿所営業の施設基準を緩和し、許可を取りやすくする予定だ。並行して検討会では、こうした現行制度と異なる枠組みでのルール整備を本格化。6月を目途に方向性を示す。

　ルール整備の論点は、空き家を活用した民泊の取り扱いや、インターネット上で民泊を仲介する事業者「プラットフォーマー」に対する規制の在り方など。これらに関連して委員から、「宅建業者や旅館業者を対象にした制度設計」の検討を求める声が出ていた。また観光庁も、民泊の仲介だけでなく『管理』の重要性に着目。貸主が個人の場合は関連業務を委託する事例が多いとみられるが、その際「仲介と管理が別々の事業者であるより、同じ事業者に委託するほうがスムーズ」(観光庁)とみる。こうした経緯から『仲介と管理をまとめてサービス提供する事業スキーム』を構想。賃貸住宅管理業者登録制度など既存の仕組みを踏まえつつ、詳細を詰めて今後検討会に諮る方針だ。

　イメージは、国家戦略特区法に基づく民泊をスタートさせた大田区の事例。認定事業者のとまれる(東京都千代田区)は、プラットフォーマーの業務としてネットでの仲介や予約管理を手掛けるだけでなく、24時間対応窓口や鍵の受け渡し、清掃業者などの紹介といった管理業務の一部も行う。観光庁の担当者は、同様のスキームで「例えば賃貸管理業者が本業に加えて、プラットフォーマーの業務を手掛けるパターンがあっていい」(同庁)と話している。（住宅新報より）

東京都心は再開発ラッシュ！

東京都心部が今、再開発ラッシュを迎えている。各プロジェクトは、高度成長期に形づくられた都市基盤を50年ぶりに更新し、将来の継続的な活性化につなげていく重要な役割を担う。そのため、都市の未来像を意識した街づくりが求められている。

　プロジェクトは超高層などの大型ビルを核とした高度業務機能と住宅、商業・文化公益施設などで構成するものが大半を占める。いずれも都市再生事業であり、国家戦略特区や東京都のアジアヘッドクオーター構想と連動したプロジェクトである。日本経済をけん引する都市・東京の国際的な都市間競争力を高めるための機能・施設をそろえ、外国人・外国企業が働きやすく、暮らしやすい都市環境づくりを目指した内容である。

〝金太郎飴〟は避けたい

　だが、東京都心部といっても地域ごとに伝統的な風土や歴史的な背景があり、独特の雰囲気を醸し出した街として今日に至っている。その地域特性を生かした再開発、街づくりの内容であるかがこれから問われてくる。どこも似かよった〝金太郎飴〟のような街が林立するようでは、東京の将来はおぼつかない。都市基盤を更新するだけでも強い都市づくりではあるが、今以上に魅力ある都市・東京とするには不十分である。

　訪日外国人観光客が年間約2000万人まで増加した。都内各地、JRや地下鉄などの電車内にも各国からの観光客の姿が目立つ。定番の観光地・浅草、銀座だけでなく、渋谷のスクランブル交差点、新宿西口の思い出横丁など意外なところが新たな人気スポットとなっている。着飾った場所ではなく、日本人が普段着で働き、癒す場所である。ネット時代を迎え、観光客の動きが変わってきたことを映し出している。

多様な顔をもつ街

　こうした傾向は再開発事業にも少なからず影響を与えていくことになる。最近の再開発事業は数多くの大小地権者と、保留床を購入し、実質的な資金源となる参加組合員(ディベロッパー)で構成する再開発組合施行の事業が増えている。少数地権者による建て替えではなく、地域・町内を巻き込んだ事業だ。商店や飲食街などを取り壊す事態にもなるが、昔から続いてきた街の面影、雰囲気を後世に伝える努力も必要だろう。

　金融都市・東京ではなく、今でも多様な顔を持つ東京をもっと光輝かせる街づくりが求められる。東京には先端技術だけでなく、食、アニメ、芸能など世界から注目される様々な芸術・文化がある。既に伝統や個性を意識、重視した街づくりの取り組みもあるが、まだ数は少ない。地域特性を生かした事業が増えることで東京全体の魅力が高まる。経済合理性だけではなく、都市の魅力という視点が街づくりには欠かせない。将来の活力のために知恵を絞るときである。（住宅新報より）

新築戸建成約価格３ヵ月連続上昇！首都圏

アットホームの調査によると、1月の首都圏における新築戸建て住宅の平均成約価格は3359万円(前年同月比2.3%上昇)で、3カ月連続で上昇した。

東京都下を除く全エリアで上昇も、前月比で見ると東京23区を除くエリアで下落となり、微増にとどまった。

東京23区の平均価格は4674万円(前年同月比7.8%上昇)と大幅に上昇し、首都圏上昇の要因となった。

なお、千葉県は前年同月比9カ月連続上昇、神奈川県は同7カ月連続上昇。埼玉県では2カ月連続上昇だった。（住宅新報より）

中古流通を促すためにインスペクション活用！

　政府はこのほど、宅地建物取引業法の一部改正法案を閣議決定した。

　中古住宅取引における情報提供の充実を図るため、宅建業者に対して(1)媒介契約の締結時に、インスペクション(建物診断・検査)事業者の斡旋(あっせん)に関する事項を記載した書面を依頼者に交付すること(2)買主などに対して、インスペクション結果の概要などを重要事項として説明すること(3)売買などの契約の成立時に、建物の状況について当事者(売主・買主など)双方が確認した事項を記載した書面を交付すること、の3点を義務づける。インスペクションの実施自体が義務づけられるわけではない。

　石井啓一国土交通大臣は閣議後の会見で、「インスペクションの活用により消費者が安心して取引できる市場環境を整備し、中古住宅の流通を促すのが大きな狙い」と語った。

　同法案ではこのほか、営業保証金制度などによる弁済の対象から宅建業者を除外すること、事業者団体に対して従業者への体系的な研修を実施する努力義務を課すことも規定している。（住宅新報より）

首都圏の1月中古マンション価格再び上昇！

東京カンテイが発表した2016年1月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)によると、首都圏は全域的な強含みに加え、東京都での事例シェア拡大により、前月比2.1%上昇の3,337万円となった。前月は16カ月ぶりに下落したが、再び上昇に転じた。（住宅新報より）

都心３区は２桁増！２０１５年国勢調査

東京都が２６日発表した２０１５年国勢調査（１０月１日時点）速報によると、都内の総人口は１３５１万３７３４人だった。

前回１０年調査より２．７％増えたが、伸び率は４％台だった前々回０５年に比べ鈍化している。

１世帯当たりの人数は２．０２人と２人を割る寸前まで落ち込んだ。

今後、高齢化も加速するとみられ、単身高齢者世帯の見守りなどの対策が一段と重要になりそうだ。

自治体別では都内６２区市町村の４２区市町村で人口が増えた。

増加数が多いのは港区、江東区など。もともと人口が都内最多の世田谷区は、２万３２５３人増えて初めて９０万人の大台に乗った。

人口増加率は都内全体で見ると低下したが、千代田区（２３．８３％）、港区（１８．６５％）、中央区（１４．９３％）の都心３区の増加率は２桁の高水準が続く。

交通利便性が高く、子育て施策に力をいれていることなどから、転入が加速している。

増加率が最高の千代田区は、流入人口の多くが子育て世代という。（日経新聞より）

宅建業法の改正法案　近く閣議決定へ

宅地建物取引業法の一部を改正する法律案が2月18日、自民党の国土交通部会で了承された。党内手続きを経て、2月下旬にも閣議決定される見込み。

　インスペクション(建物診断・検査)について、その実施の有無を重要事項説明の項目に追加。媒介契約締結時に斡旋(あっせん)の可否を明示することや、売買契約締結時にインスペクションの結果を売主、買主双方に確認してもらうことも義務づける。改正の該当条項は第34条の2、第35条、第37条。

　インスペクションの基準や対象範囲、担い手などの詳細は別途、省令で定める方向だ。周知期間を考慮し、施行は2年以内を目途としている。

　法案にはこのほか、前国会で不成立となった、営業保証金・弁済業務保証金による弁済の対象者から宅建業者を除外する措置、業界団体に対する従業者への研修実施の努力義務を課す規定も含まれる。