不動産の総合コンシェルジュが皆様をアシスト｜東京都総合不動産コンサルタント株式会社

東京圏のマンション賃料やや上昇！

住宅新報社が年2回実施している「4大都市圏家賃調査」がまとまった。

それによると、東京圏(14年9月1日時点)のマンションの平均賃料は、

ワンルームタイプが7万1854円。前回調査(14年3月1日時点)比で

1.69%上昇した。

0.62%上昇だった前回調査時よりも、上昇幅が拡大している。

　1LDKから2DKタイプも、10万6695円で前回比0.62%上昇。

2LDKから3DKタイプは13万3191円で、同0.08%上昇だった。

アパートの平均賃料は、1Kから1DKタイプが6万2313円で同0.39%上昇、

2DKタイプが8万5161円で同0.16%上昇。総合すると、マンションは

やや上昇傾向、アパートはほぼ横ばいから小幅上昇だった。

　首都圏の業者にヒアリングを実施したところ、「相場に大きな変動はなし」

との見方が多かった。

同時に成約賃料の上限と下限の幅が広がり、二極化が進んだ印象。

平均賃料が横ばいか若干の上昇を示したエリアでも、下限が引き

下がっている場合は相場の上向き感を実感できていない。

低調な築古稼働率

　実際、市況の低迷を訴える声も少なくなかった。やはり築古物件の

稼働率低下が深刻な模様で、「これまでと同じ条件での募集は厳しい。

1万円下げなければ決まらない」(東京都文京区の業者)、「一度空くと

ずっと空いたまま。リノベーションをすると決まる場合もあるが、

それも利便性のよくないエリアや駅遠立地の物件では成功しない」

(同墨田区の業者)のが実情のようだ。

　賃料については、エリアによって「家主は(値下げができる)ぎりぎりの

ラインまできている。これ以上下げられない」(同板橋区の業者)状況もある。

そこで調整機能を果たすのが初期費用であり、前回に引き続き今回の調査でも、

特に礼金の減額傾向が顕著だった。「礼金なし」は単身者向けの物件で多いが、

「最近はファミリー物件にも広がっている」(同文京区)エリアも出始めている。

ただ、業者側には「初期費用が用意できるかどうか」を後の家賃滞納リスクの

〝指標〟と捉える向きもあり、その減額に対しては慎重を期したい、という

本音も聞かれた。

一部では上昇傾向

　一方で、都心や高級エリアを擁するエリアの一部では、前回同様に募集賃料の

上昇傾向がみられた。「敷金と礼金を2カ月ずつで設定するなど、大手管理会社が

強気の条件に戻し始めている」(同港区の業者)。この業者は、投資物件の取引が

活況を呈していることが背景にある、と指摘。「今は投資家が高値づかみをして

おり、それに準じて賃料も高くしている。

昨年は入居を優先して低めに設定していたが、退去のタイミングで1万円以上

上げて募集したケースもある」と話す。

今後に期待の声も

　足元では明るい材料がなかなか見当たらないが、今後の市況には期待する

声が聞かれた。

都営新宿線・大江戸線沿線を商圏とする業者は、「来春は異動を増やす方向の

企業が多い」と予測。

それに伴い賃貸需要も伸びる、とみる。

他にも法人の絡む賃貸需要について、「東日本大震災後の落ち込みからは

回復した」(同文京区)、「新築マンションが募集から1カ月半で満室になったが、

その7割が優良企業の借り上げだった」(同墨田区)との声が挙がった。

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マンション価格指数、２０ヵ月連続でプラス！

国土交通省は11月26日、14年8月の不動産価格指数(住宅)を発表した。

全国の住宅総合指数は08年度平均を100として、8月は91.6(前年同月比2.1%減)で、

13年9月から12カ月連続の対前年同月比減少となった。
　更地・建物付き土地は87.2(同3.9%減)、マンションは119.4(同7.4%増)で、

13年1月から20カ月連続のプラスとなった。
　東京都の住宅総合指数は97.9(同1.9%減)、更地・建物付き土地は92.6(同4.0%減)、

マンションは117.6(同8.1%増)だった。
　東日本大震災の被災地である東北地方の住宅総合指数は94.7(同0.8%減)、更地・

建物付き土地は90.3(同2.9%減)、マンションは176.4(同14.6%増)となった。

（住宅新報より）

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第１回億活（オクカツ）セミナー開催！

億を稼ぐ、億を築く！

第１回億活（オクカツ）セミナーの講演を昨日行ってきました。

社団法人青色申告研究会主催のセミナーで、恵比寿のアックス

コンサルティングセミナールームで開催。

５５人くらい方々が参加頂き会場は大変熱気に包まれておりました。

今回のセミナーは、億を稼ぎ、億を築く人の考え方の講義や実際に

ただの一介のサラリーマンから億の資産を築いた方々にも登壇頂き

お話頂きました。

私は、不動産投資で億の資産を達成するためのセミナーを講演しました。

実際に、参加された方々の反応は強く、セミナー後の懇親会が一時間半

ありましたが、参加者の方々の質問にお答えしていたらあっという間に

時間が来てしまいました。

今後も、億活セミナー開催していこうと思います。

今、不動産投資は熱いです。

地価下落地点ゼロに！

１０月　上昇最多、全体の８３％

地価の上昇基調が続いている。

国土交通省が発表した１０月時点の地価動向報告によると、

３ヵ月前から地価下落した地区は２００７年１０月の調査

開始から馴染めてゼロだった。

逆に上昇は全体の８３％にあたる１２４地区と過去最多と

なった。

国内景気は回復の足取りが鈍いものの、地価上昇への期待や

利を追い風に企業と投資家による不動産取引は活発だ。

地域別では東京圏（６５地区）で約９割の５８地区が上昇。

は前回７月の調査から５地区増えた。

商業地（１０６地区）は上昇が８９地区となり、前回から

２地区増えた。

東京・歌舞伎町や立川市の商業地だけではなく、横浜市の

住宅地が横ばいから上昇に転じた。

国土交通省地価調査課は「生活利便性の高い地区でマンション

の開発が活発になっている」と分析する。大阪圏（３９地区）

は約７７％にあたる３０地区で上昇し、名古屋圏でも昨年７月

からの調査で６回連続で全１４地区が上昇した。

地方圏（３２地区）でも、２２地区が上昇した一方、下落時点が

ゼロになるなど地価回復の動きは地方にも広がりつつある。（日経新聞より）

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不動産市況の今がわかる！

土地総研メールマガジン

２０１４年１２月号

下記のＵＲＬをクリック

http://www.lij.jp/mailmag/024/lijmail024.html

全宅連、「宅建士」への変更で倫理規定改正

全国の中小不動産業者で組織される全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)は

このほど開いた理事会で、同会が定めている「倫理規定」の一部改正について

決議した。

来年4月から「宅地建物取引主任者」の名称を「宅地建物取引士(宅建士)」へ

変更することに伴う宅建業法改正に対応したもの。各都道府県宅建協会に対して、

同倫理規定を基にした独自の規定策定を促す。

　今回の改正では、「宅建士における規律」の項目を追加したほか、宅建業法の

順守を監督する担当委員会の設置を定めている。(住宅新報より）

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天気悪化傾向緩む　新幹線開業効果も　10月の中古マンション価格天気図

東京カンテイ(東京都品川区)がまとめた2014年10月の天気模様では、

消費増税が施行された4月以降の全国的な悪化傾向がやや緩んだ。
　「晴れ」が7地域(前月は5地域)に増え、減少に歯止めがかかった。

「雨」は2地域(同4地域)に減少し、「薄日」は13地域で前月と同じ、

「曇り」は14地域(同17地域)に減った。前月に「曇り」だった地域の

うち5地域が、「薄日」に好転している。
　また、前月から天気が悪化したのは8地域(同14地域)でほぼ半減。

改善は13地域(同5地域)と前月の倍以上に増えた。2015年の石川県

(1300万円、前月比2.5%上昇)、2016年の北海道(1288万円、

同1.6%上昇)と、新幹線の開業が予定されている地域が「晴れ」

となっている。

横ばいだったのは26地域(同28地域)。(住宅新報より）

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ビル空室率にやや一服感!

東京ビルヂング協会は11月20日、協会会員を対象に四半期ごとに実施しているビル経営動向調査(10月期)をまとめた。

　それによると、東京23区の平均新規成約賃料(1坪当たり、共益費込み)は、上限が2万6786円(前回調査2万6124円)、

下限が1万6264円(同1万6657円)だった。前回調査と比べて上限は上昇したが、下限はわずかに下落した。

　また、23区の平均空室率は5・8%で前回調査よりも0.3ポイント上昇した。

　今回調査では、会員163社から回答を得た。(住宅新報より）

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本年度着工は８８万戸前後、景気回復で１５年度以降増加へ！

　11月17日に公表された14年7～9月期の実質GDP成長率を基に、各シンクタンクが

最新の住宅着工予測を発表した。

　概ね、14年度は13年度実績を10万戸程度下回る88万戸前後の予測、そして15年度は

景気の持ち直しにより数%程度の上乗せになるとしている。

16年度については非公表のところもあるが、17年4月に実施される消費増税の駆け込みにより、

15年度よりは増加するといった見方だ。

　みずほ総合研究所では、「今後の『追加緩和』『財政拡大』『円安・原油価格下落』の

〝トリプルメリット〟が、成長率を1%以上押し上げる」とし、「景気は予想以上に拡大し、

株価・不動産価格は上昇傾向になる」と予測する。また、三菱UFJリサーチ&コンサルティングは

今後の着工動向について、「14年に入ってから住宅着工は駆け込み需要の反動により減少傾向

にあるが、今後は徐々に持ち直しに向かうと見込まれる。目先は持家と貸家を中心に弱い動きが

続く中で緩やかな増加にとどまるものの、15年度以降、景気の弱さが薄らぎ、17年4月の消費増税

も意識される中で、住宅着工は次第に伸びを高めるだろう」との判断だ。

　富士通総研の米山秀隆上席主任研究員は、「本格的増加は、17年4月の消費増税に伴う駆け込み

需要の発生が予想される16年度に後ずれする」とし、更に、「今後の軽減税率の議論にも左右される

だろう」と語っている。（住宅新報より）

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コンパクト都市づくり始動！

郊外に広がった都市機能を中心部に集めるコンパクトシティー。

その実現を目指す「改正都市再生特別措置法」が施工されて3ヵ月が経過した。

これまで商業振興を重点に置いた中心市街地活性化は成果が出ない事例も多かった。

今回は公共交通を軸に、住宅や医療・福祉施設などの中心部への誘導に力点を置き

人口減少に対抗する切り札を目指す。

富山市がモデル

多くの地方都市で郊外への人の流出が進む中、富山市の中心部は転入者から転出者を

差し引いた人口が2008年から転入超過を続ける。

今年7月の地価は市内中心部の複数地点で前年比３％以上上昇した。

その要因が、路面電やバスなど公共交通の整備を軸に住宅などを集積させるコンパクト

なまちづくりです。

廃線寸前のＪＲのローカル線をＬＲＴ（次世代路面電車）に再生し、電車やバス路線を

「串」とし、沿線に住宅や買い物の場などを集積させて「団子」に見立てる「串・団子」

作戦をたて、「団子」に住宅を購入する人には助成金を出す誘導策も講じました。

その結果、マンションや再開発ビルなど民間投資も活発になる好循環が生まれました。

国はこれまでも郊外開発の規制を含め中心市街地の活性化に力を入れてきました。

商店街など商業支援に重点を置いたものだが、賑わいの回復など期待していたような

成果は上がっていない。

改正法は従来の手法を改め、交通を軸に居住や医療・福祉など様々な都市機能を視野に

入れた都市戦略を採り入れた。

超高齢化社会では車を使わずに暮らせる街づくりが必要になる。

公共交通ネットワークをつくり、商業だけではなく医療・福祉など様々な生活機能が

まとまって立地する。そんなコンパクトな街づくりを富山市をモデルに全国自治体へ

促す。

・第2期富山中心市街地活性化基本計画

http://www.city.toyama.toyama.jp/data/open/cnt/3/2332/1/dai2kigaiyou2.pdf

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